Совет эксперта: Что такое ДДУ

26 августа 2015

Чтобы сделать жилье на первичном рынке более доступным застройщики предлагают потенциальным покупателям несколько разных схем его приобретения. Одной из них является оформление договора долевого участия – ДДУ, преследующего цель защиты инвестиций покупателя в строящееся многоэтажное жилое здание. Процедура заключения ДДУ регламентируется Законом РФ №214-ФЗ (от 03.12.04 с последней редакцией от 13.07.15).

Договор может заключаться между двумя сторонами: застройщиком и покупателем (физ. или юр. лицом). В случае привлечения посредника, например, риэлтерской компании, действует иная схема заключения договора: между посредником и застройщиком заключается договор ДДУ, а между посредником и покупателем – договор уступки, который вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре.

Нюансы ДДУ:

договор содержит перечень случаев, при которых застройщик имеет право привлекать деньги сторонних инвесторов для реализации проекта;
застройщик имеет право заключать договор долевого участия на основание получения разрешения на строительство;
ДДУ не имеет единой формы. Это связано с разнообразием условий и видов жилья;
при заключении ДДУ объектом сделки выступает не конкретная квартира, а строящийся объект;
в договоре содержится полная информация о приобретаемой недвижимости, вплоть до указания этажа и номера объекта;
условия договора едины для физических и юридических лиц;
нотариально ДДУ заверяется только по желанию сторон;
ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
ответственность застройщика обеспечивается путем страхования гражданской ответственности (№294-ФЗ).

Плюсы оформление договора долевого участия для покупателя:

наличие системы штрафов при срыве сроков сдачи объекта застройки в эксплуатацию;
невозможность изменить сумму договора в одностороннем порядке;
получение пятилетней гарантии на качество сданного в эксплуатацию жилья;
четкое указание сроков сдачи объекта инвестирования в эксплуатацию;
возможность получения всей суммы инвестированных средств плюс 1/150 ставки рефинансирования при расторжении ДДУ.

Недостатки ДДУ:

сложность в привлечении застройщика к выполнению своих обязательств по сдаче жилья или возврате средств, в случае его банкротства (дольщик является кредитором третьей очереди, после банков и сотрудников компании);
возможность изменения застройщиком проектной документации. Это приведет к тому, что застройщик может на законных основаниях продать уже реализованные квадратные метры новому дольщику;
вероятность ухудшения инфраструктуры строящегося жилища;
отсрочка срока налогового вычета на три года с момента сдачи объекта долевого инвестирования.

Предварительный ДДУ (ПДДУ) - в чем опасность?

ДДУ – это документ, который призван защитить права инвестора (дольщика). Устная договоренность, предварительный договор (ПДДУ), продажа по векселю – относятся к уловкам или «серым схемам» продажи жилья. На них действие №214-ФЗ не распространяется. Ведь эти виды договоренностей не регистрируются в федеральной регистрационной службе РФ. А значит, допускают ситуацию двойной продажи жилья или возврат инвестированных средств вместо ожидаемого жилья. В лучшем случае, ПДДУ можно считать декларацией о намерениях, первым этапом к заключению ДДУ.

На что обратить внимание при заключении ДДУ

сроки сдачи объекта должны быть прописаны четко;
срок внесения очередного долевого взноса за объект;
стоимость приобретаемого жилья, в т.ч. стоимость за м.кв. жилья;
характеристика объекта долевого инвестирования (этаж, квадратура, число комнат и т.п.), перечень объектов инфраструктуры;
указание даты начала выплат коммунальных платежей за объект «с момента подписания акта приема-передачи;
гарантия на постройку (минимум пять лет).

На сегодня ДДУ является самым надежным способом снизить рискованность приобретения недвижимости в строящийся объектах.